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转型奥莱后销售额猛增5倍:它们换种活法,继续拼杀
编辑:dede58.com   文章来源:网络整理   时间:2020-01-14

  近几年,随着奥莱业态的发展,位于城市副中心或主要商圈的城市型奥特莱斯受到投资商的青睐。据赢商大数据统计,2015年至2018年间,国内新增城市型奥特莱斯共38家,新增体量超过250万㎡。

  在每年新增的城市奥特莱斯里,有一部分是由小体量百货或者购物中心转型而来。据赢商大数据监测,2015年至2018年,国内共有15家、共94万㎡的存量商业项目转型为城市奥莱,转型而来的项目占新增城市奥莱的数量及体量的比重逐年升高,分别由2015年的18%及14%上升至2018年的52.6%及50%。

  

  

  在商业空间过剩、存量商业竞争加剧以及消费客群整体年轻化的趋势下,有些百货或购物中心项目因体量小、物业老化及业态单一,在商圈竞争中面临被顾客抛弃的危险,于是积极转型奥莱以求自救。

  2019年,这种趋势仍在延续:郑州王府井百货锦艺城店变身为“王府井奥莱”,舟山第一百百货转型城市奥莱……为了探究存量商业项目转型城市奥特莱斯的现状,梳理主要的调改方式,赢商云智库推出“2015-2019年国内存量项目转型奥特莱斯研究报告”,以期为运营商提供参考。

  

  1、原始业态分布:百货店是转型主力军,老旧mall需差异化“焕新”

  据赢商大数据监测,2015年至2018年转型为奥特莱斯的存量项目里,66.7%的项目原始业态为百货业态,33.3%的项目原始业态属于购物中心,转型的主力军为存量百货店。

  

  近几年,随着主力消费群体越来越年轻化,购物和生活需求更加多元化,传统百货业面临着严峻的生存挑战。据国家统计局公布,2019上半年,限额以上零售单位中的超市、百货店、专业店及专卖店的零售额同比增长率分别为7.4%、1.5%、5.3%及3.0%,其中,百货业态的增幅最低,整体发展承压较大。

  许多百货项目业态单一且商品价格缺乏竞争力,但囿于体量的限制,无法引入更多的体验类业态,转型购物中心又先天不足。而那些开业时间较为久远的购物中心,由于物业老旧、品牌创新度不足,在激烈的竞争中拼不过业态更丰富、品牌更新潮的新项目。转型城市奥莱后,可以利用地段的优势打造主题集中的效应,进行差异化发展。

  2、体量分布:小体量项目最“中意”奥莱,大型项目占比最少

  

  注:商业建筑面积3~5万㎡为小型项目;5~10万㎡为中型项目;≥10万㎡为大型项目

  数据显示,2015年至2018年转型为城市奥特莱斯的存量项目里,61%为小型项目,33为中型项目,仅有6%为大型项目。

  由于转型的主力军为百货业态,小体量项目的转型需求显然更为迫切,因为无法扩容而选择主题化的奥莱折扣经营模式;中型项目其次,可以从体量上做“文章”,在奥莱定位的基础上,引入更丰富的体验业态,达到差异化经营;大型项目占比最低,因为体量足够庞大,调改方式最为灵活,可以转型为特色卖场或写字楼,不必拘泥于奥莱。

  3、大区分布:华东区转型项目最多,华北区其次

  数据显示,2015年至2019年转型为城市奥特莱斯的18家存量项目里,华东区占比44.4%,华北区占比16.7%,西南和东北各占11.1%,西北区占5.6%。

  

  华东占比达到44.4%,且主要是百货转型而来,作为国内购物中心存量最高的区域,华东的传统百货和购物中心面临着比其他区域更为严峻的竞争局面,差异化经营的需求最为迫切;华北区其次,因为华北区不仅是国内奥莱业态的“发源地”,也是奢侈品门店数量第二的区域,北方顾客大多钟爱名牌,对奥莱业态的接受和认可度相对较高。

  4、城市分布:上海领先转型,二线城市项目改造迫在眉睫

  

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